変動金利

はじめに――4人家族から始まった住み替え 2014年5月。当時住んでいた東京都葛飾区の持ち家は床面積60㎡で、ローンのない状態だった。結婚してから子どもが生まれ、4人家族となったことで少しずつ手狭さを感じるようになっていた。家自体に不満があったわけではない。ただ毎日の生活の中で、子どもたちが動き回るたびに、この家の限界を感じる場面が増えていった。 そこで同じ葛飾区の高砂に新築戸建てを購入することにした。京成線 高砂駅北口から徒歩5分、床面積102㎡。購入価格は4,070万円。手元の資金から470万円を頭金として用意し、残る3,600万円を34年ローンで借り入れた。60㎡から102㎡への住み替えは、私たち家族にとって大きな決断だったが、後悔はしていない。その後子どもはさらに増え、現在は6人家族となった。広さを求めた判断は、結果的に正しかった。 当時選んだのは変動金利0.975％。借入先はメガバンクで、月々の返済額は103,702円だった。 東京の住宅街。2014年、私たちは60㎡から102㎡への住み替えを決断した。（Photo: Syced / CC0） 購入時のローン概要 項目 内容 購入物件 新築戸建て　東京都葛飾区高砂（102㎡） 最寄り駅 京成線 高砂駅北口 徒歩5分 購入価格 40,700,000円 頭金 4,700,000円 借入額 36,000,000円 金融機関 メガバンク 金利タイプ 変動金利　0.975％ 返済期間 34年 月々の返済額 103,702円 なお、2014年という購入タイミングは、今振り返れば首都圏の不動産価格がまだ比較的割安だった時期にあたる。このエリアで駅徒歩5分・100㎡超の戸建てというのは、現在ではなかなか見当たらない。縁があってこの家に出会えたことは、純粋に幸運だったと感じている。 当時の私のお金に対する知識は、お世辞にも豊かとは言えなかった。FXを本気で「投資」だと思い、ドル建て一時払い終身保険を心から「良い商品」だと信じていた時期だ。住宅ローンも「変動か固定か」という入り口の議論はしたものの、深く考え抜いたというよりは、当時の金利水準から直感的に変動を選んだというのが正直なところだった。リベ大に出会うのは、この購入から6年後の2020年のことになる。 借り換えを決意するまで――ネット銀行の壁 借り換えを意識し始めたのは2017年のことだ。まだリベ大とは出会っておらず、当時は漠然と「住宅ローン金利はまだ下がりそうだ」という感覚があった。周囲でも借り換えの話題が出ていたし、少しでも金利を下げられるなら動くべきだと考えた。 まず手をつけたのは、金利の低いネット銀行への申し込みだった。当時すでにネット銀行の住宅ローン金利は店舗型金融機関より明確に低く、まず金利の低い順に片っ端から仮審査を申し込んでいった。結果は――すべての仮審査で「通過」の連絡が来た。ここで気を良くしたのがいけなかった。本審査に進むと、どの銀行でも揃って「申し込み融資金額の減額」を条件として提示してきた。事実上の否決である。 ネット銀行の「仮審査通過」は、従来型の店舗型金融機関の仮審査通過とは、まったくの別物だった。 店舗型の金融機関では、仮審査が通れば基本的に本審査も通るという感覚がある。仮審査の段階である程度の精度でスクリーニングしているからだ。しかしネット銀行は違った。仮審査は本当に「仮」であり、精度の低い入り口に過ぎなかった。私のケースでは複数のネット銀行すべてで同じ結果となり、時間と手間だけが過ぎていった。この経験は後々まで、私の中に「ネット銀行の仮審査を過信してはいけない」という教訓として残っている。 ネット銀行での借り換えを諦めた後、ふと思い出したのが職場に出入りしていた中央労働金庫の担当者だった。相談してみると、変動金利0.625％での借り換えが可能とのことだった。当初の0.975％からの▲0.350ポイントの引き下げだ。借り換えを決断した。 金融政策の司令塔・日本銀行。長年続いたゼロ金利政策が、2025年に動き始めた。（Photo: Suicasmo / CC BY-SA 4.0） 借り換え前後の比較 項目 借り換え前（メガバンク） 借り換え後（中央労働金庫） 適用金利 0.975％ 0.625％ 月々の返済額 103,702円 100,203円 月々の削減額 ― 約3,500円 項目 内容 借り換え実行日 2018年2月23日 借り換え時の残債 32,723,037円 借り換え融資額 33,300,000円 借り換えにかかった諸費用 576,963円 新たな返済期間 30年5か月 諸費用576,963円を月々の削減額約3,500円で割ると、元が取れるまでには約165か月、つまり約13年8か月かかる計算になる。単純な数字だけを見れば、借り換えの「お得感」は決して大きくない。それでも残債が大きく返済期間が長い局面での0.35ポイントの差は、長期にわたる利息負担に確実に影響する。判断は間違っていなかったと思っている。 ...

「変動金利は怖い」とよく言われます。2025年に入って実際に金利が上がった今、我が家がどう考え、何をしているか——具体的な数字とともに正直に書きます。結論を先に言うと、「何も変えない」ことが我が家の答えです。 我が家のローン履歴 2014年5月、メガバンクで3,600万円・変動金利0.975%・34年ローンを組みました。その後、職場に出入りしている金融機関からより好条件の提案があり、2018年2月に借り換えをしました。 時期 内容 2014年5月 メガバンクで3,600万円借り入れ／金利0.975%／返済期間34年／月返済額103,702円 2018年2月 残債3,330万円で借り換え／金利0.625%（▼0.35%）／月返済額100,203円（▼3,499円） 2025年2月 金利0.775%へ引き上げ（▲0.15%）／月返済額は変わらず100,203円（5年ルール適用中） 2025年8月〜現在 金利1.025%へ引き上げ（▲0.25%）／月返済額は引き続き100,203円（5年ルール適用中）／利息の占める割合が増加 借り換えによって月々3,499円・年間41,988円の削減に成功しました。 月返済額は変わらない。でも中身が変わっている 「5年ルール」により、金利が上がっても月返済額は5年間変わりません。我が家の返済額は現在も借り換え時と同じ 100,203円 のままです。 しかし返済額の中身——元金と利息の比率——は金利上昇とともに変化しています。 時期 月返済額 うち元金 うち利息 借り換え直後（0.625%） 100,203円 約83,000円 約17,000円 2025年2月〜（0.775%） 100,203円 約79,000円 約21,000円 現在（1.025%） 100,203円 約72,000円 約28,000円 ※残債3,330万円をもとにした概算です。 金利が上がるにつれて利息が増え、その分だけ元金の減りが遅くなっています。払っているのに残債がなかなか減らない——これが5年ルールの「見えないコスト」です。 5年ルールの実態： 表面上の返済額は変わらないため「影響がない」と感じやすいですが、利息が増えた分だけ元金の減り方が遅くなります。返済額ではなく「元金の減り」を意識することが大切です。 金利上昇に対して、我が家がしていること 2025年に2段階の金利引き上げがありました。繰り上げ返済すべきか、固定に借り換えるべきか——正直、いろいろ考えました。出した答えは、「何もしない」 です。 ただし、何も考えずに放置しているわけではありません。以下の3つの判断があってのことです。 判断① 金利上昇をそのまま受け入れる 現在の金利1.025%は、歴史的に見てまだ非常に低い水準です。日本の住宅ローン変動金利は、バブル期には8%を超えていた時期もありました。2000年代でも2〜3%台が普通でした。 「怖い」という感情はわかります。でも数字で見れば、今の金利は緊急事態ではありません。過度な対策は不要と判断しました。 判断② 「稼ぎを増やす」にコミットする 金利が上がったとき、多くの人は「支出を減らす」方向で考えます。繰り上げ返済も「ローンという支出を減らす」発想の延長線上にあります。 我が家は逆に 「収入を増やすことで対応する」 という方向を選んでいます。収入が増えれば金利上昇分など小さな話になるからです。本業・不動産・投資の3本柱で収入の多様化を進めることが、最大の金利対策だと考えています。 判断③ 投資を淡々と続ける 「繰り上げ返済vs投資」はよく議論されますが、我が家の答えはシンプルです。 住宅ローン金利（1.025%）→ 繰り上げ返済のリターン インデックス投資の長期期待リターン → 年4〜6%程度 長い目で見れば、投資を続けるほうが資産は大きくなると考えています。繰り上げ返済は「確実な1%のリターン」ですが、投資の継続は「時間という最大の武器」を活かすことです。 そして——ジタバタしない 金利上昇をそのまま受け入れ、稼ぎを増やすことにコミットしながら、投資を継続する。長期的な資産増加によって金利上昇分は吸収できると考えています。 要は、ジタバタせず何も変えず、淡々とやっていくということです。 これはあくまで我が家の判断です。家計の余裕、精神的な安心感、残りのローン年数によって正解は異なります。「ジタバタしない」が正解になるのは、判断の根拠があってのことです。 参考：金利が上がると返済額はどう変わるか 5年ごとの見直し時に金利がさらに上昇した場合の月返済額の変化（試算例）。 ...