不動産

九月十六日。昭和五十二年、一九七七年のこの日、日本の物差しに「尺」が戻ってきた。 こう書いても、若い人にはぴんと来ないかもしれない。尺の目盛りが入った物差しを作ったり売ったりすることが、それまで法律で禁じられていた、という話である。私自身、このことを知ったのはずっと大人になってからだ。 昭和五十二年の私は八歳、小学二年生。物差しといえば、ランドセルに刺さっていたあの一本だった。 ランドセルに刺さった竹の物差し 私の物差しは竹製だった。筆箱には入らないから、ランドセルの横に刺して通っていた。 友だちの中には、見事に反った物差しを持っているやつもいた。まっすぐな線を引くための道具が弓なりになっているのだから、あれで何を測っていたのだろうと今でも可笑しくなる。 不思議なのは、その竹の物差しが、私が二十歳を過ぎても家に残っていたことだ。どういうわけか、捨てなかったのである。特別に大事にしていた覚えもない。ただ、なんとなく捨てられないまま、引き出しのどこかに居続けた。 あとから知って面白いと思ったのは、学校で使っていた三十センチという長さが、昔の一尺とほとんど同じだということだ。曲尺の一尺はおよそ三十・三センチ。私たちは知らないうちに、ほぼ一尺の物差しを毎日持ち歩いていたことになる。 犬小屋を五回作った父 学校の物差しはセンチだったが、家の中には尺の世界があった。持ち込んでいたのは父である。 中川の土手のそばの家に住んでいた頃、父は日曜大工に精を出していた。まあ、人に頼むとお金がかかる、というのがいちばんの理由だったのだろう。 私の記憶にある限り、一匹の犬のために犬小屋を五回は作った。作りかえるたびに出来がどんどん良くなっていくので、犬のほうも戸惑っていたかもしれない。 学校から帰ってくると、朝にはあったはずの部屋の壁がぶち抜かれて、なくなっていたこともある。極めつけは風呂だ。父は風呂まで自分で作ってしまった。たしか三か月くらいかかったのではないかと思う。 そんな父の口からは、「尺」や「寸」という言葉がしょっちゅう出てきた。子どもの私は意味もよくわからないまま、それを家の中の言葉として聞いていた。 法律に「待った」をかけた職人たち 日本では戦後、メートル法への統一が進められ、昭和三十四年からは尺目盛りの物差しの製造も、商取引での使用も禁じられた。 困ったのは、尺で仕事をしてきた人たちである。木造の家は尺を基準に建てられているし、着物の仕立ては「鯨尺」という別の物差しで測る。鯨尺の一尺は曲尺の一尺二寸五分、およそ三十八センチ。センチに置き換えればいいという話では済まない。現場では、闇で作られた粗悪な物差しが出回って混乱したり、職人が書類送検されたりすることまで起きた。 大工さんの組合である全建総連は「日本の建物は尺が基本だ」と訴え続けた。そこに呼応したのが、タレントで作家の永六輔さんである。使いたい人、ないと困る人がいるのに法律で禁じるのは無茶だ、とラジオやテレビで繰り返し訴えた。 そして昭和五十二年九月十六日の午後。通産大臣の諮問機関である計量行政審議会が九回目の専門部会を開き、曲尺と鯨尺の物差しの製造を認めるという最終結論をまとめた。正確には「尺に相当する目盛りが付いた、メートル法の物差し」という扱いである。いかにもお役所らしい言い回しだが、要するに職人の道具箱に、十八年ぶりに堂々と尺が戻ってきたわけだ。 正直に書くと、この尺貫法の一件を、子どもの私はまったく知らなかった。永六輔さんのことはテレビで見て知っていた。「せき・こえ・のどに浅田飴」のコマーシャルの人である。あの人が「上を向いて歩こう」の作詞家だということも、実は今回調べて初めて知った。浅田飴のおじさんが、職人の物差しのために国に物申していた。八歳の私が見ていたテレビの向こうには、そういう大人の世界があったのだ。 その永六輔さんが、全国の職人たちの言葉を集めた一冊があります。「尺」を守った人たちが、どんな気持ちで道具を握っていたのか。短い言葉の中に、それがそのまま入っています。 職人（岩波新書）永六輔／岩波書店。全国の職人たちの語録と、手仕事をめぐるエッセイ。『大往生』に続く永六輔の岩波新書。星4.3（93件） Amazonで見る › いまも現場では「尺」が生きている 五十代になったいま、私は路線バスの運転士をしながら、中古の戸建てを貸す仕事もしている。 入居者が退去したあとには、壁のクロスを張り替える。そのとき職人さんと話をすると、「尺」や「間」といった言葉がごく普通に出てくる。図面にはミリで数字が書いてあっても、現場の会話は昔ながらの単位で進んでいく。木造の家はおおむね三尺、約九十一センチを一つの単位として組み立てられているから、そのほうが話が早いのだ。 職人さんの口から「尺」という言葉を聞くと、ふと父の声を思い出す。壁をぶち抜き、風呂を作っていた父も、きっと同じ言葉で家を測っていた。 もし昭和五十二年に審議会が結論を出していなければ、職人さんたちはいまも、道具箱の奥にこっそり尺の物差しを隠していたのかもしれない。 昭和五十二年の結論でいう「尺相当目盛」の曲尺は、いまも普通に買えます。表も裏も尺の目盛り。手に持つと、父が日曜日に使っていた道具の重さを思い出します。 シンワ測定 曲尺 平ぴた シルバー 1尺 表裏尺相当目盛（10620）シンワ測定。ステンレス製の曲尺（さしがね）。表裏ともに尺相当目盛。DIYや大工仕事の定番。星4.4（766件） Amazonで見る › 昭和の終わり、今度は世界が物差しをそろえた ちなみに、それからちょうど十年後の昭和六十二年、一九八七年の九月十六日。カナダのモントリオールで、オゾン層を壊すフロンガスなどを規制する国際的な取り決め、モントリオール議定書が採択された。日本を含む二十四か国が調印し、フロンの消費量を段階的に減らしていくことが決まっている。 十年前には、日本の職人が「国の物差しを押しつけるな」と声を上げた。十年後には、世界中の国が同じ物差しで決めごとをする時代になった。どちらも九月十六日の出来事というのが、なんとも面白い。 この年の私は高校三年生。七月二十三日、神宮第二球場での最後の試合に負けて、野球が終わった秋である。 議定書が採択されたこと自体は、当時の私は知らなかったと思う。ただ、その後しばらくして、フロンガスを使ったスプレー缶が店から消えていくという話や、「代替フロン」という言葉を、よく耳にするようになった記憶がある。あれが、この日の決めごとの先にあった出来事だったのだろう。 自分の中の物差し 「物差し」という言葉を考えていると、それは長さを測る道具だけではなく、人が物事を判断するときの基準そのものなのだと思う。 ...

「毎月まじめに働いて、無駄づかいもしていない。それなのに、なぜか手元にお金が残らない」 そう感じたことはないでしょうか。実はそれ、あなたの努力が足りないからではないかもしれません。 今回ご紹介するのは、橘玲さんの『新版 お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ』（幻冬舎文庫）です。 著者の橘玲さんは2002年に国際金融小説『マネーロンダリング』でデビューし、同じ年に出た本書の初版は30万部を超えるベストセラーになりました。その後12年ぶりに全面改訂され、2017年に文庫版として生まれ変わったのがこの一冊です。 タイトルにある「黄金の羽根」とは何なのか。それは、制度の歪みがもたらす幸運のこと。知っている人だけが拾えて、拾った人には大きな利益をもたらす。そういう羽根が、実は私たちの足元にたくさん落ちている、という話です。 ちょっと過激に聞こえるかもしれませんが、中身は驚くほど地に足がついています。今日はこの本の要点を、8つに絞って紹介します。 1. お金持ちになる方法は、世界にたった3つしかない この本の出発点は、シンプルな一本の式です。 資産形成＝（収入－支出）＋（資産×運用利回り） つまり、お金を増やす方法は「収入を増やす」「支出を減らす」「利回りを上げる」の3つしかない。裏ワザも近道もなく、これがすべてです。 大事なのは、この3つの効きやすさが全然違うということ。収入を上げるのは時間がかかり、利回りは自分ではコントロールできません。一番確実なのは支出を減らすことです。 2. いちばん強い資産運用は「共働き」 本書が強調するのは、世帯単位で考えることの重要性です。 1億円の資産保有を経済的独立と定義すれば、特別な才能がなくても、勤勉と倹約、それに共稼ぎで目標に到達できると著者は言います。 夫婦がそれぞれ年収400万円なら世帯年収は800万円。生活費は一人暮らし二人分より安く済みます。この「差額」が、どんな高利回り商品よりも確実に効いてきます。 考えてみてください。年収400万円の人が定年まで働けば、生涯で1億円を超えるお金を稼ぎます。つまり私たちは全員、1億円規模の資産をすでに持っているとも言えるのです。人的資本（働いて稼ぐ力）こそが、多くの人にとって最大の資産。投資商品を探す前に、この資産をどう活かすかを考えるほうが、はるかに効率がいいわけです。 3. 支出を減らすとは「税金と社会保険料」に目を向けること 節約というと、食費や電気代を思い浮かべます。でも本書が問題にするのは、給与明細から天引きされている税金と社会保険料です。 額面30万円でも、手取りは24万円ほど。差の6万円は、多くの人が「見なかったこと」にしています。年間にすれば72万円。これは家賃とほぼ同じ規模です。支出の中で最大の項目は、実は税と社会保険料。ここを直視することが出発点になります。 スーパーで10円安い卵を探すのは熱心なのに、月6万円の天引きは一度も計算したことがない。多くの人がそうなっているのは、給与から自動的に引かれる仕組みだからです。痛みを感じないように設計されている、と言い換えてもいいかもしれません。だからこそ、意識的に見にいかないと一生見えないコストなのです。 4. 運用は「リターン」ではなく「コスト」で決まる 投資について、本書の結論は拍子抜けするほど地味です。投資のリターンを常に高く保ち続けるのは不可能なので、コストを下げることで実質的な利回りを上げるのが確実だというもの。 投資のコストに気づかない人は、お金持ちになれない 手数料の高い銀行や証券会社の窓口ではなく、手数料の低いネット証券を使うことがすすめられています。年1.5%の手数料は、20年で資産の3割近くを削ります。リターンは運任せ、コストは自分で決められる。ならばコストに集中すべきです。 5. 持ち家は「レバレッジをかけた不動産投資」 「家賃はもったいない、買ったほうが得」──よく聞く話です。 しかし本書は、住宅ローンを組んで家を買う行為を、借金をして不動産に集中投資することだと言い切ります。頭金500万円で5,000万円の物件を買えば、10倍のレバレッジをかけているのと同じ。価格が1割下がれば頭金は消えます。 ローンで買った持ち家と賃貸は、手元に残るかどうか以外、資産としての価値は同じという指摘は冷静です。 さらに厄介なのは、持ち家が分散のきかない一点集中投資だということ。株式なら世界中の企業に分けて持てますが、家は「その街のその一戸」にすべてを賭けることになります。しかも住んでいる限り、値下がりしても簡単には売れません。 本書は「家を買うな」とは言っていません。ただ、人生で最も大きな投資判断をしているという自覚を持てということです。「みんな買っているから」で数千万円を動かすのは、さすがに危うい。 6. 生命保険は「損をすること」に意味がある 保険は、加入者全体で見れば必ず損をする仕組みです。集めた保険料から会社の経費と利益を引いた残りしか払い戻されないからです。 では無意味かというと、そうではありません。保険の役割は、めったに起きないが、起きたら生活が崩壊する事態にだけ備えること。 だから貯蓄型保険で「損しない」ようにするのは的外れで、掛け捨てで必要な保障だけ買い、浮いたお金は自分で運用するほうが理にかなっている、というのが本書の立場です。 7. サラリーマンは「個人と法人」を使い分けられない この本の核心が、ここです。 サラリーマンと個人事業主の決定的な違いは、会計・税務・ファイナンスという、お金の根幹の業務を会社に委託してしまっているかどうかにあります。だからサラリーマンは、税や社会保険料を自分でコントロールできません。 日本の税制では自営業者や中小企業が実質的に優遇されており、いわゆる「お金持ち」の多くは成功した自営業者か中小企業の経営者です。本書はここに制度の歪み、つまり黄金の羽根を見つけ、マイクロ法人（一人会社）を立てて「個人」と「法人」ふたつの人格を使い分けるという方法を詳しく解説します。 もちろん誰にでもすぐできる話ではありません。ただ、会社員という働き方が制度上どういう位置にあるのかを知っておくことには、大きな価値があります。 8. 知識社会では「スペシャル」に賭ける 最後は働き方です。本書が描く現代は、グローバル化した知識社会。個人そのものが力になり、そこから富が生まれる社会です。 だからこそ、人的資本を最大化するには、広く浅くではなく専門性に特化することが重要になります。誰でもできる仕事は代替されますが、その人にしかできない仕事には価格がつきます。 ここでいう専門性は、難関資格を取れという話ではありません。「この分野なら、あの人に聞けばいい」と周囲から思われている状態をつくることです。今の職場で自分が何の担当として認識されているか。それが自分の値札になります。 そして本書全体を貫くのは、国家は敵でも味方でもなく、人生を最適設計するための道具にすぎないという視点です。制度を恨むのでも従うのでもなく、理解して使う。それがこの本の姿勢です。 私がこの本を読んで感じたこと 正直に言うと、この本は読んでいて少し居心地が悪くなります。「知らなかった自分」を突きつけてくるからです。 私自身、資産形成の中心はインデックス投資です。本書の「コストに集中せよ」という主張は、まさに自分がやってきたことの答え合わせでした。相場を読むのをやめて、手数料の低い商品を淡々と積み立てる。地味ですが、これ以上に再現性の高い方法を私は知りません。 一方で、不動産の章は身につまされました。私は賃貸経営もしていますが、実際にやってみると、家賃が入ってくる喜びの裏に、修繕、空室、入居者対応といった現実の負担が確かにあります。不動産は「持っているだけで儲かる資産」ではなく、手間と判断が伴う事業です。本書がマイホームを「レバレッジをかけた投資」と呼ぶのは、決して大げさではないと感じます。 そして一番刺さったのは、税と社会保険料の話でした。 知らないことは、それ自体がコストになる 制度は、知っている人に有利にできている。それを不公平だと嘆いても何も変わりません。できるのは、まず知ることだけです。この本は、そのスタート地点に立たせてくれる一冊でした。 ...

「FIRE（経済的自立と早期リタイア）」という言葉を聞いて、こう思ったことはありませんか？ 「1億円ためて仕事を辞める？　そんなの、自分には無理だ」 たしかに、よくあるFIRE本のゴールはかなり遠い場所にあります。でも、この『「パラレルインカム」のはじめ方』が教えてくれるのは、「仕事は辞めない。それでも自由になる」という第三の道です。表紙にも「年収300万円からできる進化版FIRE」と書かれています。 今回は、この本の考え方を、むずかしい言葉をできるだけ使わずに解説します。投資の知識がゼロでも、最後まで読めば「自分は次に何をすればいいのか」がはっきりするはずです。 著者はどんな人？ 著者は泉正人（いずみ・まさと）さん。累計64万人が学んだといわれるマネースクール「ファイナンシャルアカデミー」の代表です。監修も同アカデミーが担当しています。 自分自身が会社を立ち上げ、気づけば「パラレルインカム」を実践していた——という体験がベースになっているので、机上の空論ではなく、実際に歩いた道の話として読めるのが特徴です。 ポイント1：「お金のなる木」を2本持つ パラレルインカムとは、直訳すると「収入の複線化」。会社の給料という1本の線と並べて、もう1本の収入の線を通す、という意味です。 大事なのは、その2本目が「アルバイト」ではないということ。 労働所得（働いて得るお金） ＋ 資産所得（働かなくても入ってくるお金） これがパラレルインカムの正体です。本書では、これを「お金のなる木を2本持つ」と表現しています。1本目は自分で水をやり続ける木、2本目は勝手に実をつけてくれる木、というイメージです。 副業をもう1つ増やすのは、水やりする木を増やすのと同じ。収入は増えても、時間はどんどん減っていきます。目指すのは、そこではありません。「休んでも止まらない流れ」を1本つくることが、この本の出発点です。 ポイント2：FIREとのいちばん大きな違いは「仕事を辞めないこと」 FIREは「早期リタイア」、つまり仕事を辞めるのがゴールです。でも著者は、そこに疑問を投げかけます。 辞めたあと、時間を持て余してしまう人が意外と多いからです。 パラレルインカムでは、仕事は続けます。ただし、お金のためだけにイヤイヤ続ける仕事ではなく、「好きだからやる仕事」に変えていく。ここが決定的な違いです。 学校でも会社でも、「やらされている作業」と「自分で選んだ活動」では、同じ時間でも疲れ方がまるで違いますよね。パラレルインカムが目指すのは、後者の状態です。 さらに、仕事を続けることには現実的なメリットもあります。収入の柱が2本あれば、片方が不調でも生活は崩れません。株価が下がった年も給料は入るし、病気や転職で働けない時期があっても資産所得が支えてくれる。辞めないという選択は、安全装置でもあるのです。 ポイント3：ゴールは「1億円」ではなく「生活費 ＜ 資産所得」 この本のゴールラインは、とてもシンプルです。 毎月の生活費を、資産所得が上回ること たとえば生活費が月20万円なら、資産所得が月20万円をこえた瞬間、あなたは「働かなくても生きていける状態」になります。そこから先の労働は、生活のためではなく、やりたいからやる労働に変わります。 「1億円」という数字を目標にすると気が遠くなりますが、「月20万円」なら、まだ手が届きそうに感じませんか。ゴールの置き方を変えるだけで、道のりの見え方は変わります。 しかも、このゴールにはもう1つの近づき方があります。それは、生活費のほうを下げること。生活費が月30万円の人と月18万円の人では、必要な資産所得がまったく違います。支出を見直すことは、我慢ではなくゴールラインを自分のほうへ引き寄せる作業なのです。 ポイント4：順番をまちがえない「4つのステップ」 本書は、実現までの道のりを4つの段階に分けています。 労働所得を増やす 資産構築をする（増えた分をためて、元手をつくる） 資産所得をつくる（元手を働かせる） 仕事でも自己実現を達成する ここで大事なのは、順番を飛ばさないことです。 いきなりステップ3から始めようとする人は、とても多い。でも元手がない状態で資産所得だけを追いかけるのは、練習せずに試合に出るようなものです。まずは本業の収入を上げ、支出をコントロールして、種を確保する。地味ですが、ここが土台になります。 ポイント5：「お金の7か条」から学ぶ、日常の習慣 本書の第2章には、暮らしの中で効いてくる7つの心がまえがまとめられています。特に取り入れやすいのが、この2つです。 ① 欲しいものを買う前に、お金を迂回させる 給料が入ったら、使う前に一部を別の場所へ「迂回」させる。いわゆる先取り貯蓄です。残ったお金で暮らす仕組みにすれば、意志の強さに頼らなくてすみます。 ② 資産運用は「自転車の運転」と考える 自転車は、本を読んだだけでは乗れません。最初は転びます。でも一度乗れるようになれば、一生忘れない。運用も同じで、小さく始めて体で覚えるものだ、という考え方です。 7か条にはほかにも、「お金に働いてもらうことをポジティブにとらえる」「投資の本当のリスクを知り、コントロールする」といった項目が並びます。リスクはゼロにするものではなく、正体を知って手なずけるもの——この姿勢が本書全体を貫いています。 ポイント6：「失敗から学ぶ」より「成功から学ぶ」 「失敗は成功のもと」とよく言われますが、著者の考え方は少しちがいます。 失敗を避けるノウハウと、成功するノウハウは、別物だからです。 失敗をいくら分析しても、それは「やってはいけないこと」のリストが増えるだけ。実際にうまくいっている人のやり方を聞いて、まねをするほうがずっと近道だ、と本書は言います。 部活でも、ケガの原因を研究するより、うまい先輩のフォームを見よう見まねでコピーするほうが上達が早い——そんな感覚に近いかもしれません。ただし、まねる相手は自分が行きたい場所に実際にたどり着いた人を選ぶこと。SNSにあふれる成功談を見分ける目だけは、自分で育てる必要があります。 ポイント7：「FIREの5倍ラク」の根拠と、その注意点 本書のタイトルにもなっている「進化版FIRE」。著者はパラレルインカムを「FIREの5倍ラク」と表現します。 その根拠が、この対比です。 年400万円を得るために必要な元手 FIREの「4%ルール」 1億円 不動産の「20%ルール」 2,000万円 金額が5分の1になるから「5倍ラク」というわけです。本書が資産所得の手段として不動産投資をすすめているのは、この効率の良さが理由です。 ただし、ここは正直に書いておきます。この計算は、借入（ローン）を使うことが前提です。空室、修繕、災害、金利の上昇といったリスクもあり、株式のインデックス投資とくらべて、必要な知識と手間は明らかに多くなります。 「5倍ラク」は「5倍かんたん」ではない。この点については、記事の後半で、実際に賃貸経営をしている立場から詳しくお話しします。 ポイント8：最後に手に入るのは「5つの自由」 では、これだけの手間をかけて、何が手に入るのか。本書は5つを挙げています。 ...

お金と僕の12年戦争・第14話 前回は、一軒目・高砂のペンシルハウスの運営のリアルをお話ししました。今回は二軒目、松戸の築古戸建です。こちらは高砂とはまったく事情が異なります。入居者様がいる状態の物件を「オーナーチェンジ」というかたちで購入した——つまり、初めて自分の意思で「買いに行った」投資物件。その購入までの1年間のストーリーを、たっぷりとお話しします。 「もう1軒持ちたい」が、抑えられなくなった 建て替えた自宅を、住み替えを機に賃貸に出し、いつの間にか大家になっていた——というのが1軒目でした。給料とは別に収入が入ってくる精神的な安心感と、現実のキャッシュフローの増加は、わが家の家計にとても貢献してくれることとなりました。 その成功体験もあり、またリベ大YouTubeの「不動産投資」に関する動画を何回も繰り返し視聴するうちに、どうしてももう1軒、投資物件を持ちたいという思いが、抑えられないくらい膨らんでしまいました。 そうなると、動き出さずにはいられない私です。リベ大以外の「築古戸建投資」を扱ったYouTubeを、かたっぱしから探し出しては視聴しまくりました。同時に不動産投資関連の書籍も数冊購入して、知識を蓄えていきました。そのころ頭の中は「どうしたらよい物件を見つけ出せるのだろうか」で、ほとんどを占めていましたね（笑）。 私が決めた、購入物件5つの条件 知識を蓄えながら、ネットの不動産サイト——at home、SUUMO、楽待——を、毎日時間の許す限り見まくっていました。そして、購入物件の条件として私が決めたのが、次の5つです。 自宅から私が走って行ける距離（笑）。何かあればすぐ駆けつけられること。 土地所有権の築古戸建。建物価値はほぼ0になっているだろうから、できるだけ土地値と購入価格の差が小さい物件。 現金一括購入するため、予算は800万円。 最寄り駅からは、できれば徒歩20分以内。 物件所在地周辺の環境として、学校やスーパー、クリニックなど子育てしやすそうなエリア。 条件②の考え方：土地値に近い価格で買えれば、建物の価値がゼロでも、最悪土地として売却すれば大きく損をしない——という「守り」の発想です。この「土地値に近い価格で買う」という判断が本当に正しかったのか。それは後の回で、ある形で答え合わせをすることになります。 「あぁ～また売れちゃった」を、4、5ヶ月 こうして絞り込んでいったのですが、なかなか最初の頃は、「いいな」と思っても業者へ連絡を入れて内覧の希望を伝えることができませんでした。そうこうしている間に、そういった物件は消えていっちゃうんです。「あぁ～また売れちゃった」なんてことを、4、5ヶ月くらいやってましたね。 それでも、私が「いいな」と思った物件が売れていくということは、物件選びでそれほどトンチンカンではなさそうだ——と妙な自信が付き、そこからは気になった物件を見つけるとどんどんメールや電話で連絡を入れ、内覧の申し込みをしていきました。 最初は内覧しても、何を聞いたらいいのか、どこを観たらいいのか、ちんぷんかんぷんでした。でもそれも、数をこなしていくうちに業者とのやり取りに慣れてきましたね。 そして出会った、松戸の築古戸建 この物件は『楽待』で見つけました。780万円で掲載されていて、土地値を路線価図から求めてみたのですが……正直、その計算が妥当だったかは怪しいです（笑）。それでも、条件と価格を見て「これだ」と思いました。 入居者の状況は、業者から資料を見せてもらいました。子ども4人の6人家族とのこと。利回りは表面利回り10%です。 項目 内容 所在 千葉県松戸市 築年月 昭和52年（1977年）11月／築約48年 構造・屋根 木造瓦葺2階建て 延床面積 60.14㎡（1階34.22㎡＋2階25.92㎡）／約18〜19坪 間取り 3DK 最寄り駅 JR常磐線・松戸駅　徒歩約21分（約1.5km） 購入価格 7,800,000円（現金一括） 引き継いだ賃料 65,000円／月 表面利回り 10% この物件はオーナーチェンジ物件だったため、内覧はできませんでした。ふつうなら、中を見られないのは大きな不安材料です。ところが今回は、売主が今回の仲介業者そのもので、入居前に行ったリフォーム工事もこの業者が発注していたため、行われた工事の様子を写真付きで詳しく残してくれていました。納得のいく説明をいただけたことで、購入に前向きになれたのです。 そうなると、むしろすでに入居者がついているオーナーチェンジ物件は、安心感があったとすら言えます。買った瞬間から家賃が入ってくるわけですから。 買い付けから決済まで——初めてづくしの契約手続き まずは買付証明書を提出しました。競合はおらず、指値（値引き交渉）は入れず、満額の780万円で申し込みました。この買付証明書を出すときは、かなりドキドキしましたね。なにしろ、これまでの生涯で現金で買い物をする、最高金額の買い物ですから。 契約日当日は、雨が降っていました。売主である不動産業者の店舗で契約を行うことになっていたので、店舗の扉を開けるときには心臓がバクバクしていました。手付金は70万円を現金で用意しました。 契約ではさまざまな説明を受けましたが、事前に書籍などで知識を蓄えておいたおかげで、契約そのものは落ち着いて臨むことができました。ここでも、前回の高砂での教訓——「理解していない契約は結ばない」——が生きていたのだと思います。 契約後は、決済日（引き渡し日）に合わせた火災保険の契約が必要と考え、数社から見積もりを取って決めました。考え方は**「シンプルで必要最小限」**。過剰な補償はつけず、守るべきところを守る内容にしました。 火災保険の内容 設定 契約期間 5年間 保険料 13,550円／年 保険金額 1,100万円 火災・落雷・破裂・爆発 1,100万円（庭木・屋外設備は1事故100万円まで） 風災・雹災・雪災 1,100万円（庭木・屋外設備は1事故100万円まで） 地震保険 加入せず そして決済です。登記代行手数料として、現金で168,190円を司法書士へお支払いしました。また、営業費として106,032円を、売主でもある不動産業者へお支払いしています（この費目の詳しい説明は必ず受けたと思うのですが、正直、内容を忘れてしまいました……）。なお、仲介手数料は発生しませんでした。売主である不動産業者からの直接購入だったためです。 ...

お金と僕の12年戦争・第13話 前回は、二軒の戸建賃貸がわが家の家計にもたらしてくれたものについてお話ししました。今回からは、その二軒を実際にどう運営し、いまどうなっているのか——リアルな数字と現実を、包み隠さずお話しいたします。まずは一軒目、高砂のペンシルハウスから。二軒目・松戸の築古戸建は、次回たっぷりと語ります。 「売りますか？」——業者の口から「貸しますか？」は出てこない まずは高砂のペンシルハウスから。もともと居住する目的で、空き家にしていた実家（狭小地の古家）を建て替えた家です。前回お話ししたとおり、建て替え後に出産で家族が増え、手狭になった末の転居により「この家、どうするか問題」が発生しました。ちなみに住宅ローンは完済済みです。 選択肢は二つ。「売る」か「貸す」か。 迷いますよね。これまでの人生でまったく経験のない、まったく学んでもいない事柄ですから。当然、新居として購入した建売物件を販売した業者の担当者は言います。 「いままで住んでいた家をどうなさいますか？」 「売りますか？」「売りますか？」「売りますか？」…… 「貸しますか？」は、ありませんでしたね（笑）。 売却金額のことを抜きに考えれば、私の手間としては、担当者に「売ります」と告げて任せてしまうのが一番楽な方法だったと思います。 結局、決断の決め手になったのは感情の部分——「両親が私に遺してくれた家」ということでした。不安は山積みでしたが、「貸す」を選択しました。担当者にとってはまさかの回答だったのか、ちょっとビックリした様子で聞き直していました（笑）。 理解していない契約を、結んではいけない 「貸す」と決めたはいいのですが、その先どう進めたらいいのかがわかりません。とりあえず担当者が「賃貸部門の者をご紹介いたします」と言うので、お願いすることにしました。 賃貸部門の担当者との面談では、こちらは当然の素人ですから、出てくる言葉の意味はわからないし、その条件が私にとって都合が良いのか、業者にとって都合が良いのか、まったく判断がつきませんでした。結局いろいろと説明を受けて、3ヶ月を求められたところを、2ヶ月の「専属専任媒介契約」を結びました。 この契約が良かったか悪かったかは別にして、理解していない契約を締結することは、絶対にしてはいけません。いまなら断言できます。 リフォーム？　壁紙？　——まずはクリーニングだけで勝負 そこからの私の行動です。賃貸に出すにはリフォームは必要なのか。壁紙は交換すべきか。クリーニングだけでいいのか。わからないことだらけで、担当者に聞いたのだと思うのですが、正直、記憶がありません。結局、築6年くらいだったので、まずはクリーニングのみで対応することにしました。 クリーニング業者は、担当者に頼らず私が自分で探しました。たまたま路線バスを運行していて目に留まった、墨田区に店を構える「ベンリー」というフランチャイズの業者さん。以前に縦型洗濯機の洗浄を依頼したことがあり、とても丁寧に仕事をしていただいたことを思い出して、問い合わせてみました。 戸建て一軒丸ごとの清掃依頼を受けるのは初めてだとおっしゃっていましたが、快く引き受けてくださり、3階建てにもかかわらず7万円という価格で請け負っていただきました。2日間まるまる作業していただき、場所によっては応援の方が入ってくれるなど、本当に丁寧な仕事ぶり。特にキッチンまわりのコンロと換気扇は、さすがプロと唸らされる仕上がりでした。 家賃設定の壁——「貸したい家賃」と「相場の家賃」 家賃の設定は難しかったですね。心情的に貸したい家賃と、地域相場からの家賃には開きがありましたから、募集当初は相場よりも少し高めの110,000円という設定となってしまい、募集開始から1週間ほどは内覧希望や問い合わせなどの動きがほとんどありませんでした。 そこで地域相場に合わせて100,000円に引き下げたところから問い合わせが入るようになってきたようですが、成約には至らず、2ヶ月間の「専属専任媒介契約」は終了しました。 私もこの2ヶ月間でいろいろ学びました。契約延長の依頼はありましたがお断りして、最寄りの高砂駅と隣の青戸駅にあった数軒の賃貸仲介会社と「一般媒介契約」を結んで依頼することにしました。これも初めての経験でしたので、ドキドキしました。 このとき私は、家賃をさらに92,000円まで引き下げました。正直、地域相場よりも少し安いところです。しかし2ヶ月間の空振りを経て、「高く貸す」よりも「早く決める」——スピード優先の方針に切り替えたのです。空室のままでは、家賃は1円も入ってきませんから。 結果——依頼から10日ほどで、青戸駅近くの賃貸仲介会社が入居者を決めてくれました。 成約条件 内容 募集家賃の推移 110,000円 → 100,000円 → 92,000円 成約家賃 92,000円／月（相場よりやや安め・スピード優先） 敷金 1ヶ月分 礼金 なし 仲介手数料（大家負担） 家賃1ヶ月分 ※ハウスクリーニング費用：70,000円（3階建て一軒丸ごと・2日間作業） 初めての家賃入金——給料ではない、自分で稼いだ所得 正式に契約書に署名捺印をして、最初の家賃の入金が確認できたときの喜びは、一生忘れることはないと思います。給料として受け取る以外の、本当の意味で自分自身で稼ぎ出した所得ですからね。格別なものでした。 管理はどうする？——月5,060円の委託を断り、「勉強」の自主管理へ ここで管理について触れておきます。入居者様が決まった際、仲介業者から管理を請け負いたい旨の営業がありました。管理費用は毎月家賃の5％。つまり92,000円ですから4,600円、消費税460円を加えて月5,060円です。 管理の内容をうかがうと、家賃の入金確認と、未入金の場合の督促が主な業務ということでした。私にとっては一軒だけですし、初めてのことなので「勉強」のつもりで自主管理を申し出ました。 退去と入居を繰り返して、現在へ 最初の入居者様が決まった後は、幾度か退去と入居を繰り返しながら現在に至ります。幸いにも、退去の申し入れを受けて募集を開始すると、まだ入居者様がいて内覧できない状況にもかかわらず、次の入居者様が決まる——というありがたい流れで来ております。 とはいえ、退去があれば原状回復のためのリフォーム工事は必要になりますし、外壁塗装工事もおこないました。 外壁塗装——1年待ったら、10万円値上がりしていた 外壁塗装工事は2022年12月に行い、費用は850,000円でした。 実はその約1年前、2021年11月に4社から相見積もりをとっていました。当時はまだ入居者様がおられたので、すぐに工事をするつもりではなく、準備として相場感をつかんでおきたかったのです。使用塗料・工事内容・金額を考慮して、この時点で1社を選んでいました。 そして2022年、11月末での退去が決まったのを機に、工事の決行を決断。あらためて同じ業者から見積もりを取ったところ——塗料などの材料費の値上げと人件費の高騰で、2021年11月時点では750,000円だった見積額が、100,000円値上がりしていたのです。 時期 見積額 2021年11月（入居中に準備の相見積もり・4社から1社選定） 750,000円 2022年12月（退去を機に工事決行・同じ1社） 850,000円（＋100,000円） 2026年の現在は、さらに値上がりしているでしょうね。 ...

お金と僕の12年戦争・第12話 給与という一本足から、給与と家賃の二本柱へ。会社員である私に、家賃という新しい収入源——私自身は「不動産賃貸事業」と捉えています——が加わったこと。それは「収入が増えた」という以上に、私の人生を静かに、けれど確かに変えてくれました。 父が遺してくれた家を、私は空き家にしていた 私は葛飾区高砂で生まれ育ちました。両親は「なんとか自分たちの城を持ちたい」と頑張り、高砂に所有権11.26坪（約37.22㎡）という、狭小と呼ぶしかない土地と、そこに建つ木造2階建ての家を手に入れます。父は、その家を長男である私に遺したいと考えていたようです。 ところが私自身は、結婚を機に賃貸住宅での暮らしをスタートさせました。やがて父が亡くなり、母は埼玉県川越市に嫁いだ妹の家族のもとで暮らすようになります。こうして、私が育ったあの家は「空き家」になりました。 両親が遺してくれた家なのに、当時の私は「賃貸のほうが気が楽だ」と、空き家のまま放っておいたのです。どうにかしなければ、という思いは頭の隅にありながら——その状態が、10年ほど続きました。（父さん、ごめん。） 妻のひと言から、ペンシルハウスが建った 転機をくれたのは、妻でした。当時、私たちは9歳の長男を含む3人家族。ある日、妻が「実家を建て替えて住めないかな？」と切り出したのです。 ただ、敷地はわずか11.26坪。あまりに狭く、積極的に手を挙げてくれる工務店はなかなか見つかりませんでした。それでもどうにか引き受け先を見つけ、2008年8月、狭い土地を縦に使い切るように、木造3階建て・延床面積59.58㎡の、いわゆる「ペンシルハウス」が完成します。空き家だった実家は、こうしてようやく、家族の住む家として生まれ変わりました。 家族が増え、家が手狭になった 「3人家族なら、狭小住宅でも住んでいける」——そう考えての建て替えでした。ところが工事のさなかに妻の妊娠がわかり、「4人ならまだ大丈夫だろう」と新居に移ったときには、すでに4人家族。さらにその後、3人目の妊娠がわかり、無事に生まれて5人家族になると、さすがにこの家では狭すぎる、ということになりました。 そこで向かったのが、住み替えです。「今より子どもたちの小学校に近く、しかも高砂駅にも近い場所」という、なかなか難しい条件でしたが、運にも恵まれて良い家に出会えました。2014年6月、敷地64.32㎡・木造3階建て・延床面積102.54㎡の新築建売戸建を購入し、転居します。今でも本当に満足している我が家です。 （余談ですが、この家に移ってから妻はさらに二人の男の子を産んでくれ、我が家は4男1女、5人の子宝に恵まれました。） 住む家が「貸す家」になった、一軒目 そして高砂のペンシルハウスは、私たちが住み替えたその日を境に、「自分たちが住む家」から「人に貸す家」へと役割を変えました。これが、私の戸建賃貸業の一軒目です。 貸すために建てた家ではありません。父が遺し、妻の言葉で建て替え、家族で暮らし、そして手狭になって離れた——その積み重ねの結果として、気づけば私は大家になっていました。父に申し訳なかったあの空き家が、いまは家賃という形で家計を支えてくれている。そう思うと、少しだけ肩の荷が下りた気がします。 リベ大が背中を押した、二軒目 二軒目は、まったく違いました。 リベ大（両学長）の教えと『お金の大学』に出会い、「昇給を待つのではなく、収入を生む資産を自分で買う」という発想を知った私は、2022年1月、松戸市に敷地60.98㎡・木造2階建て・築48年の投資用築古戸建を購入しました。 築48年という数字に驚く方もいるかもしれません。けれど、リベ大で学んだ築古戸建投資の考え方に沿って、自分なりに数字を確かめ、納得して選んだ一軒でした。一軒目が「気づいたら大家」だとすれば、二軒目は「意志を持って買った大家」です。 ここで、二軒（と現在の自宅）を一覧にしておきます。 役割 取得・完成 所在地 敷地 構造・延床 一軒目（賃貸・旧自宅） 2008年8月 完成 葛飾区高砂 11.26坪（約37.22㎡） 木造3階建／延床 59.58㎡ （参考）現在の自宅 2014年6月 購入 高砂駅 近く 64.32㎡ 木造3階建／延床 102.54㎡ 二軒目（賃貸・投資用） 2022年1月 購入 松戸市 60.98㎡ 木造2階建／築48年 ※「現在の自宅」は賃貸物件ではありませんが、一軒目が賃貸へ切り替わった転機として参考に併記しています。 給与一本足から、二本柱へ ── 金銭面 会社員の収入は、基本的に給与とボーナスという一本足です。給与は生活費、ボーナスは臨時収入。シンプルですが、その一本が細れば、家計はそのまま揺らぎます。 そこに家賃収入が加わると、給与と家賃の二本柱になります。勤務先で残業が減った月でも、家賃は比較的安定して入ってくる。この「もう一本」があるだけで、家計の安定感はずいぶん変わりました。 大きいのは、昇給に依存しなくてよくなったことです。給与は毎年、数千円から数万円上がればいいほう。けれど中古戸建を一軒持てば、年間で数十万円、物件によっては100万円以上のキャッシュフローが見込めることもあります。「昇給を待つ」のではなく「資産を買って収入を増やす」。この発想の転換こそ、リベ大から受け取った一番の財産かもしれません。 ...

お金と僕の12年戦争・第6話 はじめに――4人家族から始まった住み替え 2014年5月。当時住んでいた東京都葛飾区の持ち家は床面積60㎡で、ローンのない状態だった。結婚してから子どもが生まれ、4人家族となったことで少しずつ手狭さを感じるようになっていた。家自体に不満があったわけではない。ただ毎日の生活の中で、子どもたちが動き回るたびに、この家の限界を感じる場面が増えていった。 そこで同じ葛飾区の高砂に新築戸建てを購入することにした。京成線 高砂駅北口から徒歩5分、床面積102㎡。購入価格は4,070万円。手元の資金から470万円を頭金として用意し、残る3,600万円を34年ローンで借り入れた。60㎡から102㎡への住み替えは、私たち家族にとって大きな決断だったが、後悔はしていない。その後子どもはさらに増え、現在は6人家族となった。広さを求めた判断は、結果的に正しかった。 当時選んだのは変動金利0.975％。借入先はメガバンクで、月々の返済額は103,702円だった。 東京の住宅街。2014年、私たちは60㎡から102㎡への住み替えを決断した。（Photo: Syced / CC0） 購入時のローン概要 項目 内容 購入物件 新築戸建て　東京都葛飾区高砂（102㎡） 最寄り駅 京成線 高砂駅北口 徒歩5分 購入価格 40,700,000円 頭金 4,700,000円 借入額 36,000,000円 金融機関 メガバンク 金利タイプ 変動金利　0.975％ 返済期間 34年 月々の返済額 103,702円 なお、2014年という購入タイミングは、今振り返れば首都圏の不動産価格がまだ比較的割安だった時期にあたる。このエリアで駅徒歩5分・100㎡超の戸建てというのは、現在ではなかなか見当たらない。縁があってこの家に出会えたことは、純粋に幸運だったと感じている。 当時の私のお金に対する知識は、お世辞にも豊かとは言えなかった。FXを本気で「投資」だと思い、ドル建て一時払い終身保険を心から「良い商品」だと信じていた時期だ。住宅ローンも「変動か固定か」という入り口の議論はしたものの、深く考え抜いたというよりは、当時の金利水準から直感的に変動を選んだというのが正直なところだった。リベ大に出会うのは、この購入から6年後の2020年のことになる。 借り換えを決意するまで――ネット銀行の壁 借り換えを意識し始めたのは2017年のことだ。まだリベ大とは出会っておらず、当時は漠然と「住宅ローン金利はまだ下がりそうだ」という感覚があった。周囲でも借り換えの話題が出ていたし、少しでも金利を下げられるなら動くべきだと考えた。 まず手をつけたのは、金利の低いネット銀行への申し込みだった。当時すでにネット銀行の住宅ローン金利は店舗型金融機関より明確に低く、まず金利の低い順に片っ端から仮審査を申し込んでいった。結果は――すべての仮審査で「通過」の連絡が来た。ここで気を良くしたのがいけなかった。本審査に進むと、どの銀行でも揃って「申し込み融資金額の減額」を条件として提示してきた。事実上の否決である。 ネット銀行の「仮審査通過」は、従来型の店舗型金融機関の仮審査通過とは、まったくの別物だった。 店舗型の金融機関では、仮審査が通れば基本的に本審査も通るという感覚がある。仮審査の段階である程度の精度でスクリーニングしているからだ。しかしネット銀行は違った。仮審査は本当に「仮」であり、精度の低い入り口に過ぎなかった。私のケースでは複数のネット銀行すべてで同じ結果となり、時間と手間だけが過ぎていった。この経験は後々まで、私の中に「ネット銀行の仮審査を過信してはいけない」という教訓として残っている。 ネット銀行での借り換えを諦めた後、ふと思い出したのが職場に出入りしていた中央労働金庫の担当者だった。相談してみると、変動金利0.625％での借り換えが可能とのことだった。当初の0.975％からの▲0.350ポイントの引き下げだ。借り換えを決断した。 金融政策の司令塔・日本銀行。長年続いたゼロ金利政策が、2025年に動き始めた。（Photo: Suicasmo / CC BY-SA 4.0） 借り換え前後の比較 項目 借り換え前（メガバンク） 借り換え後（中央労働金庫） 適用金利 0.975％ 0.625％ 月々の返済額 103,702円 100,203円 月々の削減額 ― 約3,500円 項目 内容 借り換え実行日 2018年2月23日 借り換え時の残債 32,723,037円 借り換え融資額 33,300,000円 借り換えにかかった諸費用 576,963円 新たな返済期間 30年5か月 諸費用576,963円を月々の削減額約3,500円で割ると、元が取れるまでには約165か月、つまり約13年8か月かかる計算になる。単純な数字だけを見れば、借り換えの「お得感」は決して大きくない。それでも残債が大きく返済期間が長い局面での0.35ポイントの差は、長期にわたる利息負担に確実に影響する。判断は間違っていなかったと思っている。 ...

「変動金利は怖い」とよく言われます。2025年に入って実際に金利が上がった今、我が家がどう考え、何をしているか——具体的な数字とともに正直に書きます。結論を先に言うと、「何も変えない」ことが我が家の答えです。 我が家のローン履歴 2014年5月、メガバンクで3,600万円・変動金利0.975%・34年ローンを組みました。その後、職場に出入りしている金融機関からより好条件の提案があり、2018年2月に借り換えをしました。 時期 内容 2014年5月 メガバンクで3,600万円借り入れ／金利0.975%／返済期間34年／月返済額103,702円 2018年2月 残債3,330万円で借り換え／金利0.625%（▼0.35%）／月返済額100,203円（▼3,499円） 2025年2月 金利0.775%へ引き上げ（▲0.15%）／月返済額は変わらず100,203円（5年ルール適用中） 2025年8月〜現在 金利1.025%へ引き上げ（▲0.25%）／月返済額は引き続き100,203円（5年ルール適用中）／利息の占める割合が増加 借り換えによって月々3,499円・年間41,988円の削減に成功しました。 月返済額は変わらない。でも中身が変わっている 「5年ルール」により、金利が上がっても月返済額は5年間変わりません。我が家の返済額は現在も借り換え時と同じ 100,203円 のままです。 しかし返済額の中身——元金と利息の比率——は金利上昇とともに変化しています。 時期 月返済額 うち元金 うち利息 借り換え直後（0.625%） 100,203円 約83,000円 約17,000円 2025年2月〜（0.775%） 100,203円 約79,000円 約21,000円 現在（1.025%） 100,203円 約72,000円 約28,000円 ※残債3,330万円をもとにした概算です。 金利が上がるにつれて利息が増え、その分だけ元金の減りが遅くなっています。払っているのに残債がなかなか減らない——これが5年ルールの「見えないコスト」です。 5年ルールの実態： 表面上の返済額は変わらないため「影響がない」と感じやすいですが、利息が増えた分だけ元金の減り方が遅くなります。返済額ではなく「元金の減り」を意識することが大切です。 金利上昇に対して、我が家がしていること 2025年に2段階の金利引き上げがありました。繰り上げ返済すべきか、固定に借り換えるべきか——正直、いろいろ考えました。出した答えは、「何もしない」 です。 ただし、何も考えずに放置しているわけではありません。以下の3つの判断があってのことです。 判断① 金利上昇をそのまま受け入れる 現在の金利1.025%は、歴史的に見てまだ非常に低い水準です。日本の住宅ローン変動金利は、バブル期には8%を超えていた時期もありました。2000年代でも2〜3%台が普通でした。 「怖い」という感情はわかります。でも数字で見れば、今の金利は緊急事態ではありません。過度な対策は不要と判断しました。 判断② 「稼ぎを増やす」にコミットする 金利が上がったとき、多くの人は「支出を減らす」方向で考えます。繰り上げ返済も「ローンという支出を減らす」発想の延長線上にあります。 我が家は逆に 「収入を増やすことで対応する」 という方向を選んでいます。収入が増えれば金利上昇分など小さな話になるからです。本業・不動産・投資の3本柱で収入の多様化を進めることが、最大の金利対策だと考えています。 判断③ 投資を淡々と続ける 「繰り上げ返済vs投資」はよく議論されますが、我が家の答えはシンプルです。 住宅ローン金利（1.025%）→ 繰り上げ返済のリターン インデックス投資の長期期待リターン → 年4〜6%程度 長い目で見れば、投資を続けるほうが資産は大きくなると考えています。繰り上げ返済は「確実な1%のリターン」ですが、投資の継続は「時間という最大の武器」を活かすことです。 そして——ジタバタしない 金利上昇をそのまま受け入れ、稼ぎを増やすことにコミットしながら、投資を継続する。長期的な資産増加によって金利上昇分は吸収できると考えています。 要は、ジタバタせず何も変えず、淡々とやっていくということです。 これはあくまで我が家の判断です。家計の余裕、精神的な安心感、残りのローン年数によって正解は異なります。「ジタバタしない」が正解になるのは、判断の根拠があってのことです。 参考：金利が上がると返済額はどう変わるか 5年ごとの見直し時に金利がさらに上昇した場合の月返済額の変化（試算例）。 ...